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Condominio e danni causati dall’impresa
Con i bonus edilizi, negli ultimi due anni moltissime sono state le delibere assembleari per dar luogo a procedere a lavori di ristrutturazione e miglioramento dei diversi immobili in tutto il Paese.
Nella maggior parte dei casi per fortuna i lavori giungono al termine senza grosse problematiche e con soddisfazione degli abitanti dell’edificio.
Può accadere tuttavia che si verifichino casi in cui, un appartamento (o anche più di uno) subiscano dei danni causati dall’impresa che sta gestendo i lavori.
Vediamo allora, cosa prevede il legislatore in questi casi e chi va considerato responsabile.
La norma di riferimento
Quando si parla di lavori condominiale, si fa ovviamente riferimento ad un lavoro eseguito su commessa da parte della ditta appaltatrice, scelta dal condominio in qualità di committente.
Ebbene in questi casi la legge a cui far riferimento per quanto riguarda i danni a terzi provocati dai lavori oggetto di appalto, è riportata all’interno dell’articolo 2051 del codice civile.
Questo prevede che in base al principio della responsabilità dell’ente committente, il condominio dovrà anch’esso rispondere dei danni.
L’eccezione a tale regola si verifica, quando i danni sono da attribuire al cosiddetto caso fortuito.
Prova del caso fortuito
Come visto finora, il condominio risulta essere sempre responsabile di eventuali danni provocati a terzi (ad abitazioni presenti nello stabile), in quanto risulta essere custode del bene.
Per tale motivo non può considerarsi liberato della propria posizione di garanzia semplicemente con la conclusione di un contratto di appalto.
Nonostante ciò, comunque lo stesso condominio non risulterà responsabile per eventuali danni legati al caso fortuito.
Tale situazione per essere valida, va in ogni caso provata dal committente in virtù dell’inversione dell’onere della prova.
In particolare, l’imprevedibilità e l’inevitabilità caratteristici del fortuitus casus, devono far riferimento ad una condotta dell’appaltatore non percepibile in toto dal committente.
Quest’ultimo infatti, pur adempiendo correttamente al suo obbligo custodiale, attraverso un controllo continuo e adeguato, deve risultare impossibilitato nell’individuazione del danno causato.
Lavori straordinari: l’impresa è la sola responsabile dei danni causati
Quanto visto finora atteneva ai lavori condominiali di ordinaria amministrazione.
Va poi fatta dunque una precisazione per ciò che concerne invece i lavori straordinari.
In questo caso infatti la responsabilità ricadrà per intero sull’impresa esecutrice dei lavori da svolgere all’interno del condominio.
La particolarità di tale casistica risulta legata al contratto di appalto e all’autonomia organizzativa di cui la ditta appaltatrice dispone per il compimento dell’opera.
Come abbiamo visto più volte però ogni regola ha le sue eccezioni. Ed anche in questo caso possono verificarsi particolari situazioni in cui anche il condominio venga richiamato al risarcimento dei danni provocati dall’impresa a seguito dei lavori appaltati.
Quando il condominio è responsabile per danni causati durante i lavori straordinari
Abbiamo detto che in caso di lavori straordinari, l’autonomia organizzativa di cui gode la ditta nell’esecuzione dei lavori appaltati, la rende unica responsabile di eventuali danni causati a terzi.
Vi sono però due casi, previsti dalla giurisprudenza, in il committente (ossia il condominio) può essere chiamato in causa per procedere al risarcimento del terzo danneggiato.
Il primo caso si verifica se il danno in questione è stato realizzato dalla ditta a seguito di un preciso ordine impartito dal committente.
In tale situazione di fatto, risulterebbe che l’impresa abbia perso la propria autonomia, agendo da “nudus minister”. Di conseguenza il condominio andrebbe individuato come unico responsabile.
Un secondo caso, fa riferimento invece alla scelta della stessa ditta appaltatrice.
Infatti, qualora quest’ultima dovesse rivelarsi del tutto inidonea per lo svolgimento dei lavori (e causa di uno o più danni a terzi), la colpa ricadrebbe sul condominio a causa della scelta sbagliata.
E con l’obbligo di dover risarcire il danneggiato a titolo di “culpa in eligendo”.
Sei stato vittima di danni causati al tuo appartamento durante i lavori portati avanti da una ditta per lavori condominiali? Raccontaci cosa è successo e come si è evoluta la vicenda nei commenti.
