Data la consistenza delle agevolazioni legate all’ecobonus, in molti stanno cercando di capire come poterne fruire al meglio. Spesso però non tutte le casistiche risultano essere chiare, ecco allora che abbiamo riportato 5 tra i dubbi più comuni relativi alla fruizione di queste misure di sostegno.

 

Ecobonus per appartamento in condominio con più proprietari i

Nel caso di più soggetti proprietari di un appartamento all’interno di un condominio su cui sono stati effettuati interventi ammessi al Superbonus, è possibile per uno solo di loro fruire di tale agevolazione? O è necessario effettuare comunicazione all’Agenzia delle Entrate della cessione del credito di imposta da parte degli altri soggetti?

La circolare 24/E del 2020, dell’Agenzia delle Entrate, chiarisce che nel caso vi siano più soggetti aventi diritto alla detrazione (ad es. comproprietari), tale beneficio va ripartito in relazione alle spese sostenute da ciascuno di essi.

In particolare ciascun comproprietario potrà fruire del Superbonus nel limite massimo di spesa ammissibile alla detrazione, in relazione alla parte di spesa che ha effettivamente sostenuto.

Qualora però l’intero esborso sia stato sostenuto da uno solo degli aventi diritto, quest’ultimo sarà beneficiario delle agevolazioni senza necessità di effettuare alcuna comunicazione.

In particolare, secondo quanto previsto dall’articolo 121 del dl n. 34 del 2020, colui che ha sostenuto le spese, in luogo della fruizione diretta del Superbonus, di uno sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta.

Oppure in alternativa, optare per la cessione di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari con facoltà di successiva cessione.

Lavori di isolamento termico del singolo appartamento

Il singolo condomino può usufruire dell’Ecobonus per lavori di isolamento termico solo sulla porzione dell’involucro esterno relativa al suo appartamento?

Coloro che abitano all’interno di un condominio hanno la possibilità di fruire del Superbonus relativamente agli interventi di efficientamento energetico sulle parti comuni, con diritto di detrazione del 110%.

Qualora venga eseguito almeno uno di tali interventi, definiti trainanti, il condomino avrà la possibilità di effettuare interventi previsti dall’ecobonus (come sostituzione caldaia, sostituzione infissi, etc.) sulla singola unità immobiliare.

Per quanto riguarda interventi da apportare alla singola abitazione condominiale (in base a quanto chiarito dall’Agenzia delle Entrate e ulteriormente spiegato nella Risposta n. 408 del 24/09/2020 dello stesso ente) l’assemblea può autorizzare i condòmini a realizzare interventi sulla parte esterna che interessa la singola unità abitativa (sempre che siano rispettati tutti i requisiti previsti per accedere al Superbonus).

Tale intervento dovrà riguardare una parte superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’intero edificio e assicurare il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’intero edificio (laddove non sia possibile definire tale miglioramento, bisognerà conseguire la classe energetica più alta, dimostrando ciò tramite l’attestato di prestazione energetica rilasciato da tecnico abilitato).

Utilizzo dell'Ecobonus da parte del conduttore comandatario

E’ possibile effettuare interventi per il conduttore/comodatario, se il proprietario intende fruire del Superbonus su altre due unità immobiliari?

In base a quanto previsto dall’articolo 119, al comma 10, il Superbonus spetta ai contribuenti persone fisiche.

Il limite imposto dalla normativa è che a prescindere dal titolo di possesso degli immobili, la persona fisica non può beneficiare di tale agevolazione su più di due proprietà.

Dunque se il proprietario di un immobile dovesse decidere di sfruttare il Superbonus per altri beni del proprio patrimonio, la persona fisica che detiene un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, potrà fruire del di tale agevolazione (sempre qualora siano rispettati tutti gli altri requisiti richiesti dalle norme di riferimento).

Vendita appartamento dopo le spese dei lavori

Vendendo l’appartamento di un condominio in cui si progettano lavori per l’ecobonus, si rischia di dover sostenere le spese lasciando i benefici all’acquirente?

Secondo quanto stabilito dalle norme generali, all’atto di vendita della casa, il sostenimento delle spese straordinarie spetta al possessore della casa all’epoca della delibera.

Va comunque considerato che per la maggior parte degli interpreti di tale norma, non basti la semplice delibera, ma è necessario che venga definita la ripartizione delle spese tra i condomini.

In ogni caso, poiché le detrazioni fiscali fanno riferimento alla casa, queste saranno a favore del nuovo proprietario, salvo accordi differenti (norma riportata dalla circolare 24/E della Agenzia delle Entrate).

Per ovviare a tale problematica, è possibile in fase di contrattazione e registrazione (obbligatoria) del preliminare del contratto definire un accordo tra cedente e acquirente relativamente alla suddivisione delle spese.

La questione si semplifica ulteriormente, laddove l’assemblea decida per una cessione del credito contestuale a un finanziamento ponte o per lo sconto in fattura dall’impresa (in quanto non c’è esborso di denaro).

Successione ed eredità delle quote residue dell'Ecobonus

Le quote residue del Superbonus vengono trasferite nel caso di acquisizione dell’immobile per successione?

In questo caso la risposta è affermativa.

Infatti, in base a quanto stabilito dall’articolo 9 del decreto del Ministro dello Sviluppo Economico di concerto con il Ministro dell’Economia e delle Finanze e del Ministro dell’Ambiente e della Tutela del Territorio e del Mare e del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti del 6 agosto 2020, qualora il beneficiario dell’Ecobonus che ha provveduto ad eseguire interventi di efficientamento energetico (definiti dai commi 1 e 2 dell’articolo 119 del dl Rilancio), dovesse venire a mancare, tali agevolazioni fiscali verrebbero trasmesse in via esclusiva all’erede diretto del bene.

In modo analogo verrebbero trasferiti anche i benefici fiscali derivanti dai lavori di intervento antisismici, ammessi al Superbonus ai sensi del comma 4 dell’art. 119.