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L’importanza dei lavori urgenti
Ben sappiamo che prendere decisioni per dare il via libera a diverse attività in condominio non è mai facile.
Ancor di meno nei casi in cui ai condomini viene richiesto di partecipare con un esborso di denaro.
Ma l’eventuale incuria dovuta all’immobilismo può portare in alcuni casi a situazioni in cui si dovrà procedere forzatamente con interventi e lavori necessari ed urgenti per salvaguardare lo stabile o l’incolumità delle persone.
Il problema a questo punto da porsi è quali possono essere considerati lavori di manutenzione urgente? E chi sono i soggetti legittimati ad agire?
Quali sono i lavori urgenti
E’ innanzitutto necessario iniziare a capire quali possano essere considerati lavori urgenti all’interno di un condominio.
In particolare, guardando alle sentenze emesse dai giudici negli anni passati, risultano urgenti tutte le manutenzioni che vanno effettuate al fine di evitare danni imminenti e irreparabili per i singoli condomini e per il condominio.
Dunque laddove sia presente una situazione di pericolo, anche solo potenziale, che possa arrecare un grave pregiudizio per la collettività condominiale, sarà necessario intervenire.
A questo punto però bisogna capire se sia obbligatoria l’autorizzazione dell’assemblea di condominio per poter procedere con i lavori.
L’amministratore e i lavori urgenti
Come detto quando si parla di lavori urgenti, ci si riferisce a casi di manutenzione straordinaria in cui è necessario intervenire il prima possibile al fine di scongiurare danni a persone o cose.
Si potrebbe trattare a titolo di esempio del malfunzionamento di un cancello automatico o anche di un cornicione pericolante sul parcheggio condominiale.
Il carattere di urgenza di tali episodi, fa si che l’amministratore condominiale possa autorizzare l’avvio dei lavori ancor prima di convocare l’assemblea dei condomini.
L’articolo 1135 del codice civile, infatti prevede che «L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea».
E’ necessaria una delibera assembleare successiva?
Se per avviare i lavori di manutenzione straordinaria urgenti, non è obbligatorio per l’amministratore richiedere l’autorizzazione dell’assemblea condominiale, potrebbe però essere lecito chiedersi se gli stessi condomini debbano in ogni caso validare tali lavori con una delibera apposita.
Come previsto nel succitato articolo, infatti, l’amministratore deve dar conto di quanto fatto nella prima riunione condominiale possibile.
Andando ad analizzare meglio quanto scritto dal legislatore però, si capisce che l’amministratore, non deve richiedere alcuna autorizzazione per procedere con eventuali lavori che presentano carattere di urgenza e indifferibilità, ma solo metterne al corrente gli altri condomini.
Mancanza di collaborazione da parte dei condomini
Ovviamente le procedure di manutenzione straordinaria comportano un esborso di denaro che andrà poi ripartito tra i diversi proprietari degli appartamenti dello stabile.
Ma quando si tratta di soldi, può accadere che alcuni condomini risultino restii nel rimborsare la loro quota.
In questi casi allora, sarà l’amministratore a dover procedere in giudizio per farsi riconoscere dal giudice l’obbligatorietà nel procedere con il rimborso.
In questo caso, sarà compito del giudice valutare l’operato valutando l’effettiva sussistenza del carattere di urgenza del lavoro svolto.
Un caso limite
Come visto di base i lavori urgenti e non differibili, possono essere eseguiti anche senza il consenso assembleare e gli stessi condomini sono poi tenuti a procedere con il rimborso delle spese.
Ma cosa succede nel caso in cui l’intervento in questione risulti essere frazionabile?
Un esempio potrebbe essere quello di un tetto che risulta pericolante solo in alcuni punti.
Ebbene in questo caso specifico l’amministratore, dovrà comunque procedere con i lavori per la messa in sicurezza, ma questi dovranno necessariamente riguardare solo l’area realmente pericolosa.
Mentre l’eventualità di procedere dei lavori di rifacimento dell’intero tetto dovranno essere subordinati ad una regolare delibera assembleare.
Qualora infatti l’amministratore dovesse procedere con un lavoro sull’intera area, è possibile che senza una preventiva autorizzazione da parte dei condomini, non gli venga riconosciuto il diritto al rimborso per l’intera spesa.
Sono stati effettuati lavori urgenti nel tuo condominio? Sono sorte problematiche relativi alle spese e ai rimborsi? Raccontacelo nei commenti.
