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Approvazione del bilancio
Come accade all’interno di qualsiasi amministrazione, anche nel caso della gestione di uno stabile condominiale è prevista dalla legge l’approvazione di un bilancio, all’interno del quale vengano riportate le spese ed eventuali guadagni, avvenuti durante un anno di gestione.
Questo ovviamente permette di capire se il condominio è stato amministrato in maniera più o meno efficiente e dunque se valga la pena di rieleggere l’amministratore in questione oppure se sia invece il caso di rivolgersi a un altro professionista.
Ma se si fosse verificato un caso di mala gestione per cui alla fine dell’anno il bilancio non dovesse essere approvato dall’assemblea condominiale, allora i condomini sarebbero comunque tenuti a dover pagare le spese previste?
I pagamenti dei costi condominiali sarebbero ugualmente esigibili anche senza lo stato di riparto approvato.
Cosa prevede la legge
Secondo quanto previsto dalle norme legislative in riferimento alla riscossione delle rate condominiali, queste ultime devono essere sempre versate da parte del condomino.
Tale obbligo deriva da quello che è stato definito dalla Cassazione come diritto di credito del condominio per le quote di spesa.
Questo diritto in particolare, non deriva dalla delibera assembleare che ne approva il riparto, fa invece riferimento alla proprietà dell’unità abitativa e quindi alla gestione dei beni e servizi comuni.
Per cui anche nel caso in cui dovesse venir meno l’approvazione del riparto, il diritto del condominio di pretendere la contribuzione alle spese per i beni e servizi comuni di fatto erogati resta in ogni caso valido.
Tale obbligatorietà è stata affermata dalla sentenza numero 1134/2023 del 16 maggio 2023 da parte del Tribunale di Latina.
Decreto ingiuntivo del condominio: è valido senza approvazione del piano di riparto?
A questo punto è lecito chiedersi se un amministratore può presentare legittimamente ricorso per decreto ingiuntivo, nel caso in cui risultino degli inquilini morosi, laddove l’assemblea non abbia approvato il bilancio e il piano di riparto.
In questo caso è opportuno effettuare un distinguo, tra il caso in cui la delibera assembleare sia stata approvata o meno.
Nel primo caso infatti, i decreti ingiuntivi in materia condominiale risultano provvisoriamente esecutivi e impongono l’immediato adempimento e qualora non si provvedesse al saldo entro 10 giorni dalla notifica dell’atto di precetto, scatterà il pignoramento.
Se invece non c’è stata approvazione della delibera assembleare, il decreto ingiuntivo in questione non sarà “provvisoriamente esecutivo”.
Ciò vuol dire che all’atto di notifica dell’ingiunzione, il condomino moroso avrà 40 giorni di tempo per poter saldare quanto dovuto, prima del pignoramento.
Contestazione del criterio di riparto delle spese condominiali
Data l’obbligatorietà del pagamento delle spese, allora risulta anche opportuno capire quali possono essere le azioni che un condomino può intraprendere per opporsi.
In particolare, quest’ultimo potrà opporsi al decreto ingiuntivo, contestando la divisione fatta dall’amministratore, nel caso in cui ritenesse illegittimo il criterio di riparto, ma solo se questo non sia stato già approvato dall’assemblea.
Infatti qualora il condominio abbia già approvato la delibera, il condomino dovrà prima contestare l’approvazione assembleare (qualora ne abbia diritto) entro 30 giorni dalla sua adozione (nel caso degli assenti, dalla comunicazione del verbale) e solo successivamente potrà opporsi al decreto.
Gli effetti per i condomini
In definitiva, dunque per i condomini vige l’obbligo del pagamento delle spese condominiali, anche nel caso in cui non vi sia stata l’approvazione del bilancio e dello stato di riparto.
Ciò infatti è quanto risulta anche dalla sentenza della Cassazione numero 4672/2017, la quale afferma che «non costituisce motivo di revoca del decreto ingiuntivo ottenuto dal condominio sulla base della delibera di approvazione di una spesa, la mancata approvazione del relativo stato di riparto, atteso che le spese deliberate dall’assemblea si ripartiscono tra i condòmini secondo le tabelle millesimali, ai sensi dell’articolo 1123 del Codice civile».
E’ opportuno dunque che i condomini siano consapevoli che il mancato pagamento delle spese condominiali li rende soggetti ad azioni legali da parte del condominio per il recupero dei crediti.
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