In un ambiente come quello del condominio in cui vi sono molteplici spazi condivisi è necessario che tutti gli abitanti dell’immobile pongano attenzione ai beni comuni e partecipino alle spese per eventuali interventi. In riferimento a ciò l’art. 1123 del codice civile definisce quali debbano essere i criteri di ripartizione delle spese condominiali.
Uno degli aspetti all’interno del condominio che solitamente tende a generare maggiori attriti è quello relativo alla ripartizione delle spese.
Spesso infatti i condomini tendono a mostrarsi riluttanti nel dover sostenere esborsi relativi alle parti comuni dell’edificio. Questo perché non tutti usufruiscono allo stesso modo dei diversi servizi comuni dello stabile.
Fortunatamente il codice civile a fronte dell’obbligo di ciascun condomino alla partecipazione delle spese per la conservazione delle parti comuni, così come previsto dall’articolo 1118, detta anche delle linee guida in merito alla suddivisione di tali spese.
A tal proposito l’art. 1123, afferma che:
“Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio [1117, 1122], per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno [1118 2; 68], salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità [1124–1126; 63]”
Dunque l’articolo sopracitato rappresenta un punto cardine rispetto all’annosa questione della ripartizione delle spese condominiali, delineando tre criteri principali da seguire per il sostenimento degli esborsi da parte dei singoli condomini: la proporzionalità, la ragione d’uso e il godimento che ciascun inquilino può trarre dall’utilizzo dei beni comuni.
Proporzionalità
Con il primo comma dell’articolo, il legislatore intende far riferimento alle spese relative a beni e servizi di cui godono indistintamente tutti i condomini (comprendendo anche le innovazioni deliberate dalla maggioranza).
Per cui, tutti gli inquilini saranno tenuti a partecipare ad eventuali esborsi, in proporzione al valore della proprietà individuale di ciascuno (valori riportati nella tabella dei millesimi di proprietà).
Un esempio in tal senso potrebbe riguardare le spese del citofono condominiale.
E’ possibile prevedere una deroga a tale disposizione, laddove attraverso una delibera assembleare unanime, venga stabilita una diversa ripartizione delle spese condominiali rispetto a quanto previsto dalla legge stessa.
Ragione d’uso
Vi sono però casi in cui, i beni all’interno di un condominio vengano utilizzati in maniera differente tra coloro che vi abitano.
Un esempio potrebbe essere rappresentato dalle spese delle illuminazioni delle scale. Infatti, qualora nello stabile siano presenti negozi con ingresso sul fronte strada, i proprietari di questi ultimi, non sarebbero tenuti a partecipare alle spese, in quanto non utilizzatori.
Godimento
Il legislatore infine ha tenuto in conto il fatto che un condominio possa comprendere più “…scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato…” (condominio parziale).
In questi casi coloro che dovranno concorrere alle spese di manutenzione o innovazione, saranno solo gli inquilini che usufruiscono in maniera diretta di tale parte comune.
Ulteriori articoli per la ripartizione delle spese condominiali
Accanto poi a questa norma di carattere più generico, il codice civile prevede anche delle norme più specifiche relativamente alla ripartizione delle spese per la manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori (art. 1124), per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai (art. 1125), per la manutenzione e la riparazione dei lastrici solari di uso esclusivo (art. 1126).
In particolare, la ripartizione di questi costi tra i vari proprietari, viene definita tramite la stesura delle cosiddette tabelle millesimali, nei casi in cui il numero dei condomini risulti superiore a 10.
