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Ripartizione delle spese condominiali
Come già abbiamo potuto vedere in altri articoli, all’interno del condominio è prevista dalla legge una ripartizione delle spese condominiali che i proprietari degli appartamenti di uno stabile devono sostenere per garantire “la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio” (articolo 1123, del codice civile).
Inoltre, come è facile intuire, quando si parla di spese è anche piuttosto comune che vengano a crearsi dei contrasti tra i vari condomini.
Ciò avviene in quanto non tutti usufruiscono allo stesso modo dei diversi servizi comuni dello stabile.
Ecco perché la normativa prevede anche che le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne (se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa).
Metodi di ripartizione delle spese condominiali
Sempre facendo riferimento all’articolo 1123, viene definito come le spese debbano essere ripartite secondo tre diverse classificazioni.
spese generali: tali spese sono necessarie per il mantenimento ed il godimento delle parti comuni dell’edificio e dei servizi che interessano tutti i condomini e le innovazioni decise dalla maggioranza.
Queste spese devono essere suddivise tra i condomini in base al valore della loro proprietà. Dunque il proprietario di un appartamento di maggiore valore si troverà a pagare una quota maggiore di spesa.
spese per servizi specifici: nel caso in cui ci fossero servizi o cose che alcuni condomini utilizzano più di altri (come per esempio, l’ascensore o una palestra), si dovrà procedere ad una ripartizione valutata sulla base dell’uso che ogni condomino ne fa. Come già accennato si pensi alle spese per l’ascensore che verrà utilizzato in maniera prevalente da chi vive ai piani alti.
Infine, ci sono poi le spese per parti dell’edificio che servono solo alcuni condomini: infatti, può verificarsi che all’interno di un edificio ci siano parti come scale, tetti, cortili o impianti che servono solo alcuni appartamenti. In questo caso, le spese per la manutenzione sono a carico solo dei condomini che ne usufruiscono. Tornando al caso dell’ascensore, se in un condominio ci sono due scale servite da due diversi ascensori: le spese dell’uno sono a carico solo dei condomini della scala in cui si trova l’impianto.
Modificare i criteri di riparto delle spese condominiali
Una volta definiti ii criteri di riparto, questi ultimi comunque possono essere sottoposti a modifiche nel corso del tempo.
Infatti, possono essere oggetto di discussione all’interno dell’assemblea condominiale, durante la quale i condomini potrebbero decidere di esonerare da taluni pagamenti o aumentare la percentuale di pagamento di uno o più proprietari, relativamente a determinate spese.
Queste azioni rappresentano una deroga all’articolo 1123 del codice civile che come abbiamo visto disciplina la ripartizione, e le modifiche approvate sono valide solo se deliberate all’unanimità.
Per cui i criteri di riparto potranno essere modificati, solo nel caso in cui durante l’assemblea, siano presenti tutti i condomini e tutti si dichiarino a favore delle modifiche proposte.
In particolare, la deroga all’articolo 1123, deriva dal principio di autonomia contrattuale definito all’interno dell’articolo 1322 del Codice. Secondo quanto previsto da quest’ultimo infatti, le parti possono liberamente determinare il contenuto del contratto (condominiale) nel rispetto dei limiti imposti dalla legge.
Le modifiche di riparto hanno valore anche per i successivi acquirenti?
Una volta raggiunto l’accordo dei condomini all’unanimità, sulla ripartizione delle spese condominiali, tale contratto risulterà vincolante tra i firmatari dell’accordo stesso, che rappresentano l’intero edificio.
A questo punto, un problema potrebbe sorgere nel caso in cui un appartamento dell’immobile, di cui sono state modificate i valori di partecipazione alle spese condominiali dovesse essere ceduto ad un nuovo inquilino.
In questo caso, bisogna verificare se l’accordo risulti trascritto in Conservatoria dei registri immobiliari (come allegato a un atto notarile) e/o richiamato nei successivi atti notarili di compravendita.
Se dovesse risultare questa situazione, allora l’accordo sarà opponibile anche nei confronti dei successivi acquirenti o successori nella proprietà a qualsiasi titolo.
Nel tuo condominio ci sono stati casi in cui l’assemblea ha deliberato delle modifiche della ripartizione delle spese condominiali? Come sono state gestite? Raccontacelo nei commenti.
