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Registrare un affitto
Quando si parla di affitto, si fa riferimento ad un contratto stipulato tra due parti, in cui il proprietario cede l’uso abitativo di un immobile al conduttore, per un certo periodo di tempo.
In base a quanto stabilito dalla legge, tale accordo dovrà essere registrato, sia a fini fiscali (risulta di fatto un obbligo fiscale) e sia per la sua validità di fronte ad un giudice.
Infatti, qualora il contratto non dovesse essere registrato, risulterebbe nullo e dunque anche tutti gli accordi definiti tra inquilino e locatore non possono essere fatti valere davanti al giudice.
In particolare però, secondo quanto stabilito dalla Cassazione, la mancanza della registrazione risulta essere una “nullità relativa”, con conseguenze negative solo per il proprietario (che ne trarrebbe un illecito vantaggio fiscale).
Per cui in questo caso si può parlare di un’asimmetria di tutela. Infatti, mentre il padrone di casa non può pretendere il rispetto degli accordi presi a voce o con una scrittura non registrata dall’inquilino, quest’ultimo avrà la possibilità di tutelarsi per evitare di essere mandato via nonostante non sia presente contratto valido.
Vediamo allora a chi spetta l’obbligo di registrazione e quali sono le sanzioni previste in caso di mancanza.
Chi provvede alla registrazione
Come intuibile, sulla base di quanto scritto in precedenza, la legge prevede che sia il locatore a dover provvedere alla registrazione del contratto.
A partire dalla firma della scrittura avrà 30 giorni per procedere, e dovrà darne comunicazione all’inquilino e all’amministratore di condominio nei successivi 60 giorni.
Qualora fosse richiesto, il proprietario dovrà inoltre fornire copia dell’avvenuto pagamento dell’imposta di registro.
Va comunque precisato che la responsabilità della mancata registrazione, nonché il mancato pagamento ricade su tutti i firmatari del contratto di locazione. Per cui il fisco in caso di mancanze potrà rivalersi anche sull’inquilino.
Ovviamente, se quest’ultimo dovesse pagare l’imposta di registrazione al posto del locatore (per evitare sanzioni peggiori), potrà poi rivalersi in modo integrale sullo stesso.
Come registrare il contratto d’affitto: registrazione telematica
Per procedere con la registrazione di un contratto di affitto si può procedere o per via telematica o recandosi presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate.
La modalità telematica dovrà essere utilizzata dalle parti del contratto che possiedono almeno 10 unità immobiliari e dagli agenti immobiliari per quanto riguarda i contratti formati attraverso scrittura privata non autenticata e stipulati a seguito della loro attività per la conclusione degli affari.
Questo tipo di registrazione telematica potrà sia essere richiesta direttamente dalle parti (se risultano iscritte ai servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate Fisconline o Entratel) oppure tramite intermediario abilitato.
In ogni caso andrà utilizzato il software Contratti di locazione e affitto di immobili (RLI).
La procedura sarà ritenuta valida nel momento in cui i dati sono correttamente ricevuti dall’Agenzia delle Entrate, come risultante dalla ricevuta telematica.
Come registrare il contratto d’affitto: registrazione presso Agenzia delle Entrate
Se si vuole procedere con la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, il soggetto che se ne occuperà dovrà innanzitutto versare l’imposta dovuta e, in secondo luogo richiedere la registrazione presentando presso un qualunque ufficio dell’AE alcuni documenti.
Dovranno infatti essere consegnati all’ufficio individuato, 2 copie con firma in originale del contratto (ed eventuali allegati) in bollo; il contrassegno telematico di pagamento deve avere data non successiva a quella del contratto (in caso di contratto verbale, questo è sostituito da denuncia redatta in doppio originale su modello dell’AE, sottoscritto anche da uno solo dei contraenti).
Va poi portato il modello Registrazione Locazione Immobili (RLI, sopra indicato), nel quale vanno riportate le informazioni sul contratto.
Dev’essere inoltre consegnata la ricevuta di versamento dell’imposta effettuato con modulo F24 Elide (o in alternativa il modello di richiesta di addebito delle imposte di bollo e di registro sul proprio c/c utilizzando il modello richiesta di addebito su conto corrente bancario).
Infine, in caso di richiesta di registrazione di più contratti, si dovrà consegnare anche il modello RR.
E’ possibile registrare un affitto in ritardo?
Nel caso in cui un affitto non sia stato regolarizzato fin dall’inizio, è comunque possibile sanare tale situazione, dal punto di vista fiscale, pagando l’imposta di registro anche dopo i 30 giorni dalla firma, ma ricordandosi di versare anche le sanzioni e gli interessi dovuti.
Qualora la denuncia dell’affitto avvenga entro un anno, si godrà di una riduzione delle sanzioni per via del cosiddetto “ravvedimento operoso”.
Allo stesso modo è anche possibile effettuare una sanatoria dal punto di vista civilistico (cosa non prevista fino a poco tempo fa, per cui la locazione era ritenuta nulla).
In tal caso, si dovrà procedere alla registrazione presso l’Agenzia delle Entrate e l’inquilino sarà tenuto a rispettare gli accordi stretti.
Le sanzioni fiscali per omessa registrazione
Se invece non si procede a sanare l’irregolarità sia il padrone di casa che l’inquilino rischieranno di incorrere in sanzioni fiscali.
Infatti, a fronte di un accordo di locazione non registrato, si può essere soggetti ad una sanzione pari al 120% dell’imposta evasa, con un minimo di 250 euro per mancata dichiarazione dei redditi da locazione.
Nel caso in cui il proprietario dichiara invece un affitto di locazione inferiore a quello effettivamente percepito, si parlerà di infedeltà dichiarativa e la sanzione relativa sarà pari al 140% dell’imposta evasa, con un minimo di 300 euro.
A seguito della riforma avvenuta nel 2024, con D.Lgs n. 87/2024 le sanzioni sono state però ridotte, per favorire invogliare gli stessi locatori a sanare in modo spontaneo gli obblighi fiscali.
Le sanzioni civili per omessa registrazione
Dal punto di vista civilistico, l’accordo di locazione risulta nullo in caso di mancata registrazione dell’affitto. Per cui il proprietario non potrà esigere davanti ad un giudice che l’inquilino rispetti le clausole solitamente previste quali ad esempio il pagamento del prezzo pattuito, il rispetto del preavviso o la durata minima, ecc.
In particolare, nel caso di contratto non registrato, secondo quanto stabilito dalla Cassazione, l’inquilino potrebbe richiedere la restituzione dei canoni di affitto già versati.
Infine, il locatore che non registra il contratto di locazione non potrà procedere alla procedura di sfratto abbreviata (udienza unica), ma sarà costretto a ricorrere al giudice ordinario richiedendo un’azione di rilascio dell’immobile per occupazione senza titolo.
