Indice dei contenuti
Lo scioglimento del condominio
Può accadere in diversi casi, specie nei grandi agglomerati urbani, che i condomini siano costituiti in realtà da una pluralità di edifici.
Come abbiamo avuto di vedere in più occasioni la gestione amministrativa di tali agglomerati di stabili non sempre risulta essere semplice.
Ecco allora che una soluzione adeguata a risolvere tale problematica potrebbe essere quella di procedere allo scioglimento del condominio e approvare la costituzione di nuovi regolamenti relativi ad un minor numero di unità immobiliari.
Il quadro normativo di riferimento
Dal punto di vista legale, la procedura di scioglimento di un condominio fa riferimento a due articoli delle disposizioni di attuazione del Codice civile, ossia il n. 61 e il n. 62.
Nel primo articolo, il legislatore ha previsto che, un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi, possa essere diviso purchè le parti in questione presentino caratteristiche di edifici autonomi.
Dunque in presenza di tali elementi il condominio si potrà procedere allo scioglimento e i comproprietari di ciascuna parte potranno costituirsi in condomini separati.
L’articolo seguente, invece, specifica che si possa procedere allo scioglimento, anche alcune delle parti comuni degli edifici, quali ad esempio l’impianto di riscaldamento o anche l’impianto idrico-fognante, dovessero restare in condivisione tra i partecipanti originari.
Quando è possibile procedere allo scioglimento
Abbiamo dunque visto che la procedura di scomposizione del condominio di partenza, può avvenire solo in determinate occasioni. In particolare quando le unità immobiliari che compongono l’edificio o il gruppo di edifici presentino caratteristiche di autonomia.
Tale necessità è stata poi ribadita anche in diverse sentenze della Cassazione.
Anche la Corte Suprema, ha infatti affermato che lo scioglimento, può dare luogo alla costituzione di condomini separati, solo nel caso in cui gli immobili del condominio originario in oggetto, possano dividersi in parti con caratteristiche di edifici autonomi.
Specificando però che alcune pertinenze (indicate nell’articolo 1117 del Codice Civile) potessero comunque restare in comune con gli originari partecipanti ed applicando a queste ultime la disciplina del condominio originario.
La disposizione dello scioglimento del condominio
A questo punto è utile capire come è possibile procedere con tale procedura e chi può richiedere la sua attuazione.
In particolare lo scioglimento del condominio può essere disposto in due casi.
Potrebbe infatti essere richiesto dalla maggioranza degli intervenuti in assemblea di condominio, che però deve rappresentare almeno della metà del valore dell’edificio.
O in alternativa, la separazione potrebbe essere accordata dal giudice, su istanza di almeno un terzo dei comproprietari della parte dell’edificio della quale si chiede la divisione.
E’ bene sottolineare però che in quest’ultimo caso, l’autorità giudiziaria può procedere allo scioglimento solo nel caso in cui si possa attuare la divisione senza ricorrere ad una ristrutturazione in parti distinte.
Se ciò non fosse possibile, allora lo scioglimento e la susseguente costituzione di più condomini separati potranno verificarsi solo tramite approvazione dell’assemblea con un numero di voti favorevoli di almeno due terzi del valore dell’edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
Le conseguenze dello scioglimento
Una volta approvata la delibera di scioglimento, i condomini separati nascono immediatamente senza alcuna formalità.
Mentre la delibera dovrà occuparsi dei beni rimasti in comune.
In particolare si dovrà provvedere alla ripartizione dei beni per i quali è possibile effettuare la separazione, dando poi una differente sistemazione ai locali e alle dipendenze e indicando quali siano le opere ritenute indispensabili per modificare lo stato delle cose.
Infine per quanto riguarda le spese da sostenere relative allo scioglimento, queste dovranno essere ripartite tra tutti i proprietari secondo quanto riportato all’interno dell’articolo 1123 del codice civile.
Sei alla ricerca di un nuovo amministratore per il tuo condominio? Contattaci ora: www.bassi-gestioni-immobiliari.it/contatti-studio-bassi-gestioni-immobiliari-milano/
