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Cosa sono i supercondomini
Con il crescere della popolazione, soprattutto nei grandi centri urbani, è abbastanza frequente in palazzi di grandi dimensioni e vicini tra loro.
Quando si è in presenza di una pluralità di edifici, che siano stati costituiti o meno in distinti condomini, ma facenti parte di una più ampia organizzazione condominiale, si parla in questo caso di supercondomini.
Questa tipologia di organizzazione, presenta un tratto caratteristico ben preciso.
Infatti, la particolarità dei supercondomini è legata al fatto che questi ultimi presentano delle parti comuni in condivisione.
Un esempio potrebbe essere la presenza del servizio di portineria, oppure un cortile o una zona verde, o ancora il riscaldamento, il parcheggio, gli impianti di illuminazione o altro ancora.
Oltre alla comunione dei beni, bisogna però verificare il rapporto di accessorietà tra i servizi in comune e gli edifici: ovvero è necessario che il servizio in questione serva tutti gli edifici ricompresi nel supercondominio.
Come si costituiscono i supercondomini?
Per quanto riguarda la costituzione di tali organizzazioni, questa avviene in modo automatico, nel momento in cui i diversi edifici abbiano in comune uno o più servizi o parti.
Dunque solitamente la loro formazione risulta essere di fatto indipendente dalla volontà dei condomini.
Esistono tuttavia dei casi particolari.
La creazione di un supercondominio può infatti già essere stata prevista dal regolamento redatto dal costruttore del complesso residenziale.
Oppure qualora un’assemblea condominiale decida di suddividere un condominio in più condominii, si andrà automaticamente a formare un nuovo supercondominio per la gestione di alcune parti comuni.
La spesa delle parti in comune
Poiché l’aspetto fondante di tale organizzazione risiede proprio nella comunione dei beni e degli spazi, è necessario definire come verranno affrontate le spese comuni per la manutenzione o eventuali lavori di tali aree.
Nel modo più immediata possibile, il legislatore ha previsto una titolarità pro quota delle parti comuni per ciascuno degli edifici facenti parte del supercondominio.
Dunque al singolo condominio spetterà una percentuale del pagamento delle spese condominiali relative alla manutenzione e gestione delle parti comuni.
Le tabelle millesimali dei supercondomini
Sempre con riferimento agli oneri e le spese da sostenere per le parti comuni, un aspetto di fondamentale importanza è la presenza delle tabelle millesimali.
Infatti, queste rappresentano lo strumento necessario per una corretta ripartizione degli oneri tra tutti i partecipanti del supercondominio.
In particolare, in questo caso specifico, sarà essenziale la presenza di due tipologie di tabelle millesimali.
La prima indicherà i millesimi del supercondominio, relativi alle parti comuni, mentre la seconda tabella sarà quella riferita alla suddivisione interna del singolo stabile.
Bisogna inoltre considerare che qualora il supercondominio si dovesse ampliare con nuove costruzioni, sarà necessario aggiornare le tabelle, comprendendo al loro interno anche i nuovi condomini.
L’amministratore e le assemblee nei supercondomini
Un supercondominio può essere amministrato sia da uno degli amministratori dei singoli condomini, sia da una terza persona.
E’ indubbio però che far gestire i diversi stabili ad una sola figura comporta un netto vantaggio, in termini di conoscenza dell’ambiente e delle problematiche che devono essere di volta in volta affrontate a livello singolo e comune.
Per quanto riguarda la nomina dell’amministratore, valgono di base le norme in vigore per i semplici condomini.
Ma nel caso specifico di un supercondominio, che comprende più di sessanta edifici, il procedimento sarà leggermente diverso.
Infatti, il legislatore ha previsto che al fine di prevenire la convocazione di un numero eccessivo di persone ed il concreto rischio di diserzioni (e dunque il problema di non raggiungere il quorum necessario), nel caso di argomenti della gestione ordinaria e per la nomina dell’amministratore, ogni edificio dovrà eleggere il soggetto che lo rappresenterà durante l’assemblea del supercondominio.
L’elezione di tale rappresentante (che potrebbe essere anche un estraneo al condominio) da parte dell’assemblea di ciascun condominio avviene con una votazione a maggioranza degli intervenuti e che rappresentino almeno due terzi del valore dell’edificio.
Diversamente nel caso di atti afferenti la gestione straordinaria, tutti i condomini dei vari condomini avranno il diritto di partecipare, in base a quanto previsto dalle regole assembleari.
Lo scioglimento del supercondominio
Per quanto riguarda questa possibilità, bisogna partire da un presupposto: non è possibile procedere con lo scioglimento qualora risulti impossibile costituire porzioni di edifici autonomi.
Pertanto è possibile procedere anche nel caso in cui restino in comune alcune parti o servizi, purchè il singolo stabile (o il gruppo di edifici) riesca a mantenere le caratteristiche di condominio autonomo.
Un primo metodo di approvazione della delibera di scioglimento può avvenire attraverso il voto favorevole dell’assemblea condominiale, da parte della maggioranza degli intervenuti, che rappresentino almeno la metà dei millesimi.
Oppure è possibile richiedere l’intervento dell’autorità giudiziaria, da parte di almeno un terzo (del valore millesimale) dei comproprietari dell’edificio che sta richiedendo la separazione.
Hai mai abitato o abiti in un supercondominio? Qual è la tua esperienza diretta? Raccontacelo nei commenti.
