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L’obbligo di manutenzione e la ripartizione delle spese nei condomini sono spesso motivo di tensione e malumori, come in caso di rifacimento dei balconi condomianiali.
La manutenzione dei balconi condominiali, dei frontalini e dei sottobalconi, infatti, non spetta sempre a tutti i condomini.
Tipologie di balconi condominiali
I balconi sono essenzialmente di due tipologie: incassati, quindi chiusi su tre lati e rientranti rispetto al profilo della facciata dell’immobile e aggettanti, che invece sono aperti sui tre lati, sporgono dalla facciata dell’immobile e sono delimitati da una ringhiera o un parapetto. Tale distinzione tra le tipologie di balconi condominiali è importante per stabilire come suddividere le spese di manutenzione.
Balconi incassati
I balconi incassati, poiché svolgono la funzione di sostegno e di copertura dell’edificio, sono considerati di proprietà comune dei proprietari dei due piani, l’uno all’altro sovrastanti.
Ne consegue che le spese di manutenzione e ricostruzione del sottobalcone devono essere sostenute esclusivamente dai proprietari dei due piani in parti uguali.
Le spese inerenti la pavimentazione del balcone sono a carico del proprietario del piano dove insiste il balcone, mentre quelle relative all’intonaco, tinta e decorazione del sottobalcone restano a carico del proprietario dell’appartamento sottostante.
Per quanto concerne le spese di manutenzione degli altri elementi del balcone, come il parapetto in muratura, poiché è inserito stabilmente nella facciata dello stabile, vanno ripartite tra tutti i condomini, in proporzione ai rispettivi valori millesimali (art. 1123, comma 1, c.c). Le ringhiere o le fioriere non sono ritenute parti comuni (fatta eccezione per quelle di particolare pregio artistico), perciò i costi per la manutenzione restano a carico del proprietario del piano balcone.
Balconi aggettanti
Al contrario della precedente, questa seconda tipologia di balconi, non ha funzione portante rispetto alla struttura del fabbricato.
Infatti, i balconi aggettanti sono finalizzati al godimento esclusivo da parte del proprietario dell’appartamento dal quale si accede e del quale costituisce pertinenza e naturale prolungamento.
Ad una prima analisi sommaria, pertanto, sembrerebbe che le opere di manutenzione siano a totale carico del proprietario dell’appartamento da cui accede al balcone, tuttavia, se il balcone presenta elementi decorativi essenziali della facciata (che contribuiscono al decoro architettonico dell’edificio rendendolo esteticamente gradevole), tali elementi (rivestimento dei parapetti e parte sottostante della soletta), costituiscono bene comune.
Come vengono ripartite le spese
In generale, dunque, si può affermare che le opere di manutenzione dei balconi condominiali, competono al proprietario dell’unità immobiliare dalla quale si accede al balcone relativamente al piano di calpestio o alla parte interna dei parapetti, mentre le spese necessarie per salvaguardare l’armonia estetica della facciata gravano sull’intero condominio.
Va precisato, tuttavia, che il codice civile non definisce il concetto di decoro architettonico.
Per nostra fortuna questa lacuna è stata colmata dalla giurisprudenza, che è intervenuta specificando che con il termine decoro “deve intendersi l’estetica del fabbricato data dall’insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità” (Cass. 851 del 2007).
L’analisi, perciò, va fatta caso per caso e con l’aiuto di tecnici e legali, o con l’aiuto dell’amministratore di condominio a Milano, che cercherà di individuare se le opere da eseguirsi riguardano il singolo condomino o tutti i condomini.
