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Cosa succede ad una delibera assembleare se contraria alla legge o al regolamento di condominio
Durante le riunioni di condominio, uno dei principali poteri dell’assemblea è quello di votare e deliberare a favore o contro determinati argomenti che vengono inseriti e discussi di volta in volta da tutti i partecipanti.
Non tutte le votazioni ovviamente finiscono con un consenso unanime.
Mettere d’accordo tutti i condomini infatti è sempre molto difficile.
Di fatto è molto comune (per non dire che capita praticamente sempre) che uno o più condomini votino in modo contrario rispetto alla maggioranza o si astengano dalla votazione.
Ma cosa succede se a seguito dell’approvazione di una decisione assembleare, questa risulti contraria alla legge o al regolamento di condominio?
In quali casi può essere richiesto l’annullamento delle delibere
La legge prevede diversi casi e motivazioni per le quali una delibera votata dalla maggioranza degli intervenuti in assemblea può essere annullabile.
In primo luogo può essere richiesto l’annullamento laddove venga a mancare all’interno del verbale della riunione l’attestazione, da parte dell’amministratore di condominio, che tutti gli aventi diritto siano stati regolarmente convocati secondo le tempistiche previste dalla legge.
Sono inoltre annullabili le decisioni prese in assemblea, che presentano dei cosiddetti vizi formali. Un esempio in tal senso potrebbe essere la mancanza all’interno del verbale dell’assemblea del nome e dei millesimi dei votanti per quanto riguarda delibere votate a maggioranza (non all’unanimità).
Infine possono essere impugnate le delibere in presenza di irregolarità legate al mancato rispetto delle maggioranze richieste dalla legge o per vizi legati alla irregolare costituzione dell’assemblea.
Chi può richiedere l’annullamento di una delibera assembleare
Nel caso in cui una delle delibere approvate risulti essere contraria alle norme di legge o al regolamento di condominio si potrà procedere a richiederne l’annullamento.
Ma quali soggetti possono effettivamente avanzare tale richiesta?
Secondo quanto previsto dall’articolo 1137 del codice civile i soggetti legittimati ad impugnare tale provvedimento possano essere tutti quei condomini che erano assenti durante l’assemblea, si sono astenuti o hanno votato contro la suddetta delibera.
Tempistiche per la richiesta di annullamento di una delibera
I tempi per la richiesta di annullamento della delibera variano a seconda che la richiesta venga fatta da condomini dissenzienti e astenuti oppure dagli assenti.
Nel primo caso infatti, si tratta di persone presenti al momento della votazione e per tanto essi potranno procedere all’approvazione.
Le tempistiche per gli assenti saranno invece maggiori in quanto i 30 giorni di tempo per richiedere l’annullamento della delibera partiranno dal giorno della ricezione del verbale dell’assemblea.
Cosa accade nel caso di una delibera non impugnata nei termini previsti
Può però anche accadere che nessun condomino proceda ad impugnare la delibera o anche che ciò non avvenga secondo le scadenze previste dalla legge.
In questo caso una volta scaduti i termini, la delibera diventerà inoppugnabile e risulterà vincolante per tutti i condomini.
A questo punto per annullarne gli effetti, potrebbe essere la stessa assemblea a decidere di voler revocare il provvedimento.
Oppure si potrebbe prevedere una nuova votazione relativa allo stesso oggetto durante una nuova futura assemblea condominiale.
Cosa sono le delibere nulle?
Si parla di nullità delle delibere quando queste ultime riportano i classici vizi previsti nel nostro ordinamento per un negozio giuridico.
Infatti, la legge italiana non prevede una norma specifica relativa ai requisiti di nullità per i provvedimenti adottati durante le assemblee condominiali.
Per cui in base a quanto previsto dalla Cassazione, saranno nulle le delibere:
- prive degli elementi essenziali;
- con oggetto impossibile o illecito;
- che vanno ad incidere su diritti dei condomini su cose o servizi comuni
- che vanno ad incidere sulla proprietà esclusiva di ogni condomino
- quelle con oggetto non rientrante nella competenza dell’assemblea
Differenza tra delibere nulle e annullabili
In definitiva, le delibere annullabili si differenziano dalle delibere nulle per due motivi sostanziali.
Le prime sono soggette ad un termine di impugnazione di 30 giorni, mentre le seconde posso sempre essere impugnate.
Inoltre la nullità dei provvedimenti può essere richiesta da chiunque vi abbia interesse, mentre l’annullabilità può essere richiesta solo dai condomini assenti durante la riunione di condominio o dai dissenzienti o dagli astenuti.
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