L’importanza dell’ordine del giorno

Come vengono definiti gli argomenti che vengono trattati durante le assemblee condominiali? E perché è fondamentale che rientrino tra quelli inseriti nelle tematiche all’ordine del giorno?

Con il termine ordine del giorno, vengono definiti gli argomenti di cui i condomini andranno a discutere in sede di assemblea condominiale.

La sua definizione è di fondamentale importanza, in quanto in tal modo tutti i partecipanti alla riunione sono avvertiti per tempo, rispetto alle questioni sulle quali dovranno essere prese delle decisioni.

I diversi punti di dibattito dell’ordine del giorno possono essere, sia obbligatori per legge (come nel caso del rendiconto consuntivo e del preventivo di gestione durante l’assemblea ordinaria annuale), sia decisi dall’amministratore o su richiesta dei condomini.

Validità dell’ordine del giorno

Fino all’ entrata in vigore della riforma del condominio (legge n. 220, 11 dicembre 2012, entrata in vigore il 17 giugno 2013) non era prevista nessuna norma specifica relativa all’elenco degli argomenti che sarebbero stati oggetto di discussione e votazione in sede di riunione.

Successivamente però, con la modifica dell’art. 66 disp. att. c.c., si è stabilità la necessità di una specifica indicazione dell’ordine del giorno all’interno della convocazione dell’assemblea, a pena di annullabilità.

Sempre secondo l’articolo dispositivo, è necessario che la convocazione venga comunicata almeno cinque giorni prima della “data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell’ora della stessa”.

Anche in questo caso, una eventuale mancanza o ritardo della comunicazione può portare ad un’eventuale annullabilità delle delibere assembleari su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati ai sensi dell’articolo 1137 del codice.

In particolare, dunque, qualora si decida di discutere durante la riunione, di argomenti al di fuori dell’ordine del giorno, le delibere prese in merito saranno dunque impugnabili (principalmente nel caso in cui sia prevista un’impegnativa di spesa).

Allegati all’avviso di convocazione

Definite le tematiche che verranno trattate in assemblea, bisogna anche capire se assieme alla convocazione, sia necessario allegare i documenti connessi agli argomenti che saranno discussi.

Un esempio di rilevante importanza in tal senso, è costituito dal rendiconto consuntivo.

La risposta a questo dubbio è da ricercarsi all’interno del regolamento di condominio. Infatti, non sarà necessario allegare alcun documento alla convocazione, qualora all’interno dello statuto non sia riportato alcun obbligo al riguardo.

Integrazione dell’ordine del giorno

Una volta decisi gli argomenti che verranno trattati all’interno della riunione condominiale, potrebbe però sorgere un quesito legittimo: è possibile integrare l’ordine del giorno?

Potrebbe infatti presentarsi il caso in cui, uno dei condomini sollevi l’urgenza di dover discutere di un particolare problema, oppure lo stesso amministratore, abbia la necessità di inserire un nuovo punto, relativo ad esempio alla notifica di un atto giudiziario appena recapitatogli.

In tali situazioni, si può ovviare in due diversi modi:

• Nel caso in cui sussistano i tempi per informare i condomini (sempre cinque giorni), l’amministratore (o il convocante) potrà inviare avviso che integri la convocazione originaria;
• Qualora non vi siano i tempi richiesti dalla legge, bisognerà invece procedere alla convocazione di una nuova assemblea.

Infine, un ulteriore caso che potrebbe consentire di deliberare anche su argomenti al di fuori dell’ordine del giorno è rappresentato dalla presenza di tutti i condomini all’assemblea di condominio (la cosiddetta assemblea totalitaria).

Caso di assemblea totalitaria

A fronte di quanto detto finora a proposito della validità delle delibere assembleari, vi è un caso in cui la delibera su un argomento può non essere annullabile anche se riferita ad una tematica non presente nell’ordine del giorno.

Qualora infatti, durante l’assemblea condominiale siano presenti tutti i condomini (si parla in tal caso di assemblea totalitaria), e si procede a discutere di un tema non presente nell’ordine del giorno, senza che nessuno si opponga, in tal caso la deliberazione non potrà essere impugnata.

Tu cosa ne pensi? Ti è mai capitato di dover impugnare una delibera relativa ad un argomento al di fuori dell’ordine del giorno? Scrivilo nei commenti.